Россияне интересуются покупкой отелей за границей
Инвестирование в гостиничный бизнес за границей новый тренд или уловка риэлторов?
Инвестиции в бизнес за рубежом популярны среди россиян. Теперь наши соотечественники обратили внимание и на гостиничный сектор. Однако сам факт появления новости о повышении интереса россиян к зарубежной отельной недвижимости может быть лишь PR-уловкой для потенциальных инвесторов.
Представители компании Fiedler Yaro утверждают, что в России появляется все больше инвесторов, готовых вложить свои средства в коммерческую недвижимость и бизнес за рубежом. В ноябре 2008 года 80% запросов приходилось на жилую зарубежную недвижимость и только 20% – на коммерческую. В 2009 году соотношение изменилось в пользу последней: 60% против 40%. В 2010 году покупкой бизнеса заинтересовались уже 74% россиян. Очевидно, что интерес на покупку заграничного бизнеса растет. Причем наибольший интерес вызывает именно гостиничный бизнес за границей.
Впрочем, это заявление может лишь отражать ожидания посредников на будущее, то есть его можно расценивать как PR-уловку. Почему? Потому что мы обладаем весьма условными цифрами по доходности гостиничной недвижимости на Западе: в среднем от 5,9% до 8%. И их надо еще получить! То есть отель нужно загрузить, ресторан при отеле – наполнить гостями, что отнюдь не так просто, как кажется из России или как описывают это риэлторы, которым нужно продать объект. А ведь вполне возможно, что потенциальному покупателю придется раскошелиться еще и на ремонт, купить новую мебель для гостиницы и делать другие инвестиции в свежекупленный отель.
Только 30% купленных за границей отелей приносят прибыль
Так что однозначно оценивать рост спроса как очевидную реальность я бы не стал. В противном случае он затронул бы не только гостиничный сегмент. Сейчас интересно покупать бизнес, владельцы которого чувствуют себя не очень уверенно ввиду финансовых трудностей, и продажа отеля/бизнеса является для них решением проблемы. Такого рода недвижимость может приобрести любой активный российский бизнесмен, владеющий реалиями западного сектора недвижимости и предчувствующий грядущий рост стоимости купленной гостиницы.
Конечно, существует какой-то процент обеспеченных россиян, рассматривающих подобные инвестиции в качестве спокойных «пенсионных» вложений в стране потенциального проживания. Как существует и процент спонтанных покупок, совершенных на волне позитивных эмоций от отдыха в каком-то полюбившемся отеле и желании выстроить дополнительный бизнес на аудитории, схожей по образу мыслей и жизни. Сразу хочу оговориться, что в подобных случаях только 30% покупок оправдывают надежды и гостиничный бизнес начинает приносить прибыль новому владельцу.
При покупке гостиницы за границей нужно задуматься над темой дальнейшего управления этим бизнесом, поскольку от этого напрямую будет зависеть финансовый результат – положительный или отрицательный. Однозначно уверен, что вариант управляющего «он свой, проверенный» не приведет к положительному результату. Во-первых, не каждый «свой» понимает специфику гостиничного бизнеса. Во-вторых, существуют особенности кадровой или, к примеру, финансовой политики в каждой конкретной стране.
В какой стране выгоднее купить отель? В Болгарии, Турции, Египте или в Испании?
Разумеется, при покупке отеля на Западе многие инвесторы сразу смотрят в сторону безбрежного российского рынка, ожидая существенного роста загрузки отеля. Но, поверьте, потенциального российского туриста куда больше интересуют комфорт, цена, местоположение, сервис, чем просто тот факт, что отель принадлежит русскому. А уж если мы говорим о покупке отеля в Турции или Египте, тут вообще приобретение отеля может привести к «проседанию» его загрузки в краткосрочной перспективе, поскольку договариваться придется с крупнейшими туроператорами по данным направлениям, а их ментальность однозначно не российская.
Чаще всего россияне хотят купить отель в Турции, с одной стороны это можно понять, большой турпоток именно российских туристов, с другой стороны это мусульманская страна. Как не удивительно на втором месте по популярности остается Египет. Даже после смены власти и политической нестабильности потенциальные покупатели интересуются покупкой отелей в Египте.
Примерно в три раза реже по сравнению с Турцией инвесторы обращают внимание на приобретение гостиничного бизнеса в Болгарии. Хотя эта страна, по моему мнению, является самой перспективной с точки зрения покупки отеля и развития своего гостиничного бизнеса.
Болгария входит в ЕС, при этом цены на недвижимость, в том числе на отели являются довольно низкими. Экономика Болгарии быстро развивается, в страну идут инвестиции. Поэтому покупка отеля в Болгарии не такая уж плохая идея, естественно первоначально нужно оценить все риски и рассчитать коммерческую привлекательность приобретаемого бизнеса.
Далее по популярности гостиничной недвижимости идет Испания, Греция и Тайланд. Греческими отелями россияне вероятно заинтересовались из-за экономического кризиса в этой стране, вполне возможно, что по этой же причине возрастет интерес к покупке отелей на Кипре.
Гостиничный бизнес за границей не похож на российский
Приобретая отель за границей, следует помнить, что порядочность персонала достигается разумной системой управления и контроля, а не наличием у него швейцарского или австрийского гражданства.
Работа же этого самого персонала – тема для отдельного обсуждения. Во многих странах не только бизнес, но и образ жизни граждан настолько спокоен и размерен, что вы с изумлением будете открывать для себя заново тему профсоюзов, а также наверняка столкнетесь с желанием «подрастолкать это сонное царство». У западной размеренности есть свои обратные стороны.
Также необходимо с пониманием относиться к тому, что власти многих европейских стран могут не оценить некоторые действия по «оптимизации» налогов, которые вполне реализуемы в России.
Бизнес бывает недооцененной и переоцененной. Все понимают, что покупать нужно первый.
